OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技(jì)，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大王菲是什么星座，王菲是什么星座的人厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)王菲是什么星座，王菲是什么星座的人二(èr)级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是(shì)已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大(dà)租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也(yě)有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千(qiān)多平的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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